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[명의신탁] 수탁자가 임의로 부동산 담보 대출을 받은 경우
3자간 등기명의신탁 관계에서 '수탁자'가 임의로 부동산 담보 대출을 받는 경우 '신탁자'는 수탁자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있다는 사례를 살펴보겠습니다. ■■사례■■ 1. A(매도인)는 자신의 부동산을 B에게 매매하는 계약을 체결하였습니다. 2. B는 A에게 매매대금 10억 원을 지급하였습니다. 3. A(매도인)은 B와 C 사이의 명의신탁약정에 따라 C에게 소유권이전등기를 마쳐주었습니다. 4. C는 그 이후 은행으로부터 5억 원을 대출받으면서 채권최고액 6억 원의 근저당권을 설정하였습니다. 5. B(신탁자)는 C(수탁자)를 상대로 A(매도인)를 대위하여 A(매도인)에게 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행 청구와 동시에 대출을 받아 피담보채무액 상당의 이익을 얻으면서 입힌 손해에 대하여 부당이득반환청구를 하였습니다. ■■해설■■ 위 사례에서 3자간 등기명의신탁에서 B(신탁자)는 C(수탁자)를 상대로 A(매도인)를 대위하여 A(매도인)에게 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행 청구는 문제가 없으나, 대출을 받아 피담보채무액 상당의 이익을 얻으면서 입힌 손해에 대하여 부당이득반환청구를 B(신탁자)가 할 수 있느냐, 아니면 A(매도인)가 할 수 있느냐가 문제가 되었습니다. 이에 대하여 대법원은 명의신탁 약정이 무효이고 해당 부동산의 소유권은 여전히 A(매도인)에게 남아 있음에도 불구하고, 해당 부동산을 담보로 대출받은 결과 실질적으로 피해를 B(신탁자)가 입었다고 보아야 하며, 공평·정의의 이념에 근거한 부당이득반환 제도의 취지를 고려하였을 때 B(신탁자)에게 부당이득반환 청구권이 있다고 판단하였습니다. "명의수탁자가 제3자에게 부동산에 관하여 근저당권을 설정하여 준 경우에 제3자는 부동산실명법 제4조 제3항에 따라 유효하게 근저당권을 취득한다. 이 경우 매도인의 부동산에 관한 소유권이전등기의무가 이행불능된 것은 아니므로, 명의신탁자는 여전히 매도인을 대위하여 명의수탁자의 부동산에 관한 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기 등을 통하여 매도인으로부터 소유권을 이전받을 수 있지만, 그 소유권은 명의수탁자가 설정한 근저당권이 유효하게 남아 있는 상태의 것이다. 명의수탁자는 제3자에게 근저당권을 설정하여 줌으로써 피담보채무액 상당의 이익을 얻었고, 명의신탁자는 매도인을 매개로 하더라도 피담보채무액만큼의 교환가치가 제한된 소유권만을 취득할 수밖에 없는 손해를 입은 한편, 매도인은 명의신탁자로부터 매매대금을 수령하여 매매계약의 목적을 달성하였으면서도 근저당권이 설정된 상태의 소유권을 이전하는 것에 대하여 손해배상책임을 부담하지 않으므로 실질적인 손실을 입지 않는다. 따라서 3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자가 부동산에 관하여 제3자에게 근저당권을 설정한 경우 명의수탁자는 근저당권의 피담보채무액 상당의 이익을 얻었고 그로 인하여 명의신탁자에게 그에 상응하는 손해를 입혔으므로, 명의수탁자는 명의신탁자에게 이를 부당이득으로 반환할 의무를 부담한다." (대법원 2021. 9. 9. 선고 2018다284233 전원합의체 판결 [소유권이전등기등] ) 위와 같은 경우 뿐만 아니라 3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자의 임의처분 또는 강제수용이나 공공용지 협의취득 등을 원인으로 제3자 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 경우, 특별한 사정이 없는 한 제3자는 유효하게 소유권을 취득하게 됩니다 다[부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항]. 그 결과 매도인의 명의신탁자에 대한 소유권이전등기의무는 이행불능이 되어 명의신탁자로서는 부동산의 소유권을 이전받을 수 없게 되는 한편, 명의수탁자는 부동산의 처분대금이나 보상금 등을 취득하게 됩니다. 이러한 경우에도 판례는, 명의수탁자가 그러한 처분대금이나 보상금 등의 이익을 명의신탁자에게 부당이득으로 반환할 의무를 부담한다고 보고 있습니다. (대법원 2011. 9. 8. 선고 2009다49193, 49209 판결, 대법원 2015. 9. 10. 선고 2015다207235 판결, 대법원 2019. 7. 25. 선고 2019다203811, 203828 판결 등) 부동산 명의신탁의 유형이 )3자간 등기명의신탁(중간생략형 등기명의신탁), 양자간 명의신탁, 계약 명의신탁으로 나누어 법률관계를 파악해야 하며, 이 번 사례는 3자간 등기명의신탁에서 수탁자가 해당 명의신탁 부동산을 담보로 대출을 받은 경우 신탁자가 부당이득반환청구를 할 수 있다는 사례를 살펴보았습니다.
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[명의신탁] 수탁자가 임의로 부동산 담보 대출을 받은 경우

3자간 등기명의신탁 관계에서 '수탁자'가 임의로 부동산 담보 대출을 받는 경우 '신탁자'는 수탁자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있다는 사례를 살펴보겠습니다.

■■사례■■

1. A(매도인)는 자신의 부동산을 B에게 매매하는 계약을 체결하였습니다.

2. B는 A에게 매매대금 10억 원을 지급하였습니다.

3. A(매도인)은 B와 C 사이의 명의신탁약정에 따라 C에게 소유권이전등기를 마쳐주었습니다.

4. C는 그 이후 은행으로부터 5억 원을 대출받으면서 채권최고액 6억 원의 근저당권을 설정하였습니다.

5. B(신탁자)는 C(수탁자)를 상대로 A(매도인)를 대위하여 A(매도인)에게 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행 청구와 동시에 대출을 받아 피담보채무액 상당의 이익을 얻으면서 입힌 손해에 대하여 부당이득반환청구를 하였습니다.

■■해설■■

위 사례에서 3자간 등기명의신탁에서 B(신탁자)는 C(수탁자)를 상대로 A(매도인)를 대위하여 A(매도인)에게 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행 청구는 문제가 없으나, 대출을 받아 피담보채무액 상당의 이익을 얻으면서 입힌 손해에 대하여 부당이득반환청구를 B(신탁자)가 할 수 있느냐, 아니면 A(매도인)가 할 수 있느냐가 문제가 되었습니다.

이에 대하여 대법원은 명의신탁 약정이 무효이고 해당 부동산의 소유권은 여전히 A(매도인)에게 남아 있음에도 불구하고, 해당 부동산을 담보로 대출받은 결과 실질적으로 피해를 B(신탁자)가 입었다고 보아야 하며, 공평·정의의 이념에 근거한 부당이득반환 제도의 취지를 고려하였을 때 B(신탁자)에게 부당이득반환 청구권이 있다고 판단하였습니다.

"명의수탁자가 제3자에게 부동산에 관하여 근저당권을 설정하여 준 경우에 제3자는 부동산실명법 제4조 제3항에 따라 유효하게 근저당권을 취득한다. 이 경우 매도인의 부동산에 관한 소유권이전등기의무가 이행불능된 것은 아니므로, 명의신탁자는 여전히 매도인을 대위하여 명의수탁자의 부동산에 관한 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기 등을 통하여 매도인으로부터 소유권을 이전받을 수 있지만, 그 소유권은 명의수탁자가 설정한 근저당권이 유효하게 남아 있는 상태의 것이다.

명의수탁자는 제3자에게 근저당권을 설정하여 줌으로써 피담보채무액 상당의 이익을 얻었고, 명의신탁자는 매도인을 매개로 하더라도 피담보채무액만큼의 교환가치가 제한된 소유권만을 취득할 수밖에 없는 손해를 입은 한편, 매도인은 명의신탁자로부터 매매대금을 수령하여 매매계약의 목적을 달성하였으면서도 근저당권이 설정된 상태의 소유권을 이전하는 것에 대하여 손해배상책임을 부담하지 않으므로 실질적인 손실을 입지 않는다.

따라서 3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자가 부동산에 관하여 제3자에게 근저당권을 설정한 경우 명의수탁자는 근저당권의 피담보채무액 상당의 이익을 얻었고 그로 인하여 명의신탁자에게 그에 상응하는 손해를 입혔으므로, 명의수탁자는 명의신탁자에게 이를 부당이득으로 반환할 의무를 부담한다." (대법원 2021. 9. 9. 선고 2018다284233 전원합의체 판결 [소유권이전등기등] )

위와 같은 경우 뿐만 아니라 3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자의 임의처분 또는 강제수용이나 공공용지 협의취득 등을 원인으로 제3자 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 경우, 특별한 사정이 없는 한 제3자는 유효하게 소유권을 취득하게 됩니다 다[부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항].

그 결과 매도인의 명의신탁자에 대한 소유권이전등기의무는 이행불능이 되어 명의신탁자로서는 부동산의 소유권을 이전받을 수 없게 되는 한편, 명의수탁자는 부동산의 처분대금이나 보상금 등을 취득하게 됩니다.

이러한 경우에도 판례는, 명의수탁자가 그러한 처분대금이나 보상금 등의 이익을 명의신탁자에게 부당이득으로 반환할 의무를 부담한다고 보고 있습니다. (대법원 2011. 9. 8. 선고 2009다49193, 49209 판결, 대법원 2015. 9. 10. 선고 2015다207235 판결, 대법원 2019. 7. 25. 선고 2019다203811, 203828 판결 등)

부동산 명의신탁의 유형이 )3자간 등기명의신탁(중간생략형 등기명의신탁), 양자간 명의신탁, 계약 명의신탁으로 나누어 법률관계를 파악해야 하며, 이 번 사례는 3자간 등기명의신탁에서 수탁자가 해당 명의신탁 부동산을 담보로 대출을 받은 경우 신탁자가 부당이득반환청구를 할 수 있다는 사례를 살펴보았습니다.

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