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[계약해제] 매매계약이 해제되어 중도금을 반환할 때 중도금에 대한 이자를 지급해야 하는지 여부 (적극)
부동산 매매계약을 체결한 후 매도인이 매수인의 귀책사유가 있다며 매매계약을 해제하는 경우 지급받은 계약금은 반환하지 않지만, 지급받은 중도금이 있는 경우에는 매수인에게 반환하여야 합니다. 이러한 경우 매도인은 중도금의 '원금' 뿐만 아니라 원금에 대하여 '받은 날'로부터 '반환하는 날'까지의 '이자'도 지급해야 한다는 사례를 소개합니다. ■■사례■■ 1. A는 건축업체인 B사에 토지를 매도하는 계약을 체결하였습니다. ?계약 조건으로 B사의 중대한 계약위반으로 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 A는 계약을 해제할 수 있도록 되어 있으며, 그 경우 A는 B사에 계약금을 제외한 금액을 7일 이내에 반환하도록 약정하였습니다. 2. A는 B사로부터 계약금 4,000만 원을 받았습니다. 3. 그 이후 A는 B사로부터 2006년 11월 중도금 1억 8,000만 원을 받았습니다. 4. 그런데 B사는 아파트 건축을 추진하였는데 사업계획승인을 받지 못했습니다. 5. A는 B사가 사업계획승인을 지체해 계약 목적 달성이 불가능해졌다고 2017년 12월 11일 계약을 해제하였습니다. 6. 이 경우 계약해제에 따라 중도금을 반환함에 있어 중도금에 대한 이자를 지급해야 하는지가 문제가 되었습니다. ■■해설■■ 위 사건에서 A는 매매계약이 적법하게 해제됐으므로 중도금에 대한 이자를 지급하지 않아도 된다고 주장하였습니다. 그러나 대법원은 민법 제548조에 따라 계약이 해제될 때 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있으며, 이러한 원상회복은 부당이득반환의 성질을 가지기 때문에 반환하는 중도금에 대하여 받은 날로부터 법정이율에 의한 법정이자를 부가해서 지급해야 된다고 판단하였습니다. ● 민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무) ① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다. ② 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다. 법정해제권 행사의 경우 뿐만 아니라, 약정해제권을 행사하는 경우에도 이러한 법리는 똑 같다할 것입니다. 그리고 원상회복의무가 동시이행의 관계에 있는지 여부와 관계없이 받은 날부터 법정이자를 부가해서 지급해야 하며, 원상회복의무가 이행지체에 빠진 이후에는 지연손해금률이 적용되어야 합니다. ● 법정해제권 행사의 경우 ...... 당사자 일방이 그 수령한 금전을 반환함에 있어 그 받은 때부터 법정이자를 부가함을 요하는 것은 민법 제548조 제2항이 규정하는 바로서 ...... 이는 원상회복의 범위에 속하는 것이며 일종의 부당이득반환의 성질을 가지는 것이고 반환의무의 이행지체로 인한 지연손해금이 아니므로.... 부동산 매매계약이 해제된 경우 각 당사자가 상대방에 대하여 부담하는 원상회복의무가..... 동시이행의 관계에 있는지 여부와는 관계없이 매도인이 반환하여야 할 매매대금에 대하여는 그 받은 날부터 법정이율에 의한 법정이자를 부가하여 지급하여야 한다. 이와 같은 법리는 약정된 해제권을 행사하는 경우라 하여 달라지는 것은 아니다(대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다9123 판결 참조). 한편 원상회복의무가 이행지체에 빠진 이후의 기간에 대해서는 ........부당이득반환의무로서의 이자가 아니라 반환채무에 대한 지연손해금이 발생하게 되므로 거기에는 지연손해금률이 적용되어야 한다(대법원 2013. 4. 26. 선고 2011다50509 판결 참조). <대법원 2020. 3. 12. 선고 2019다286427(본소), 2019다286434(반소) 판결 [매매계약무효확인등의소, 소유권이전등기]> 따라서 위 사례에서 A는 B사로부터 중도금을 받은 2006. 11.부터 2017. 12. 18. (계약해제일로부터 7일)까지는 법정이율에 따른 연 6%의 중도금 이자를 지급해야 합니다. 또한 7일이 경과하는 2017. 12. 19.부터 실제 반환하는 날까지는 중도금 반환 지체에 따라 법정이율인 연 6%의 지연손해금을 지급해야 합니다. 당연해 보이지만 실제 해제에 따라 반환해야 하는 돈인 이자 기산일을 확정하는 문제는 쉽지 않은 경우가 많습니다. 이러한 부당이득에 해당하는 이자 또는 지연손해금을 계산해 보면 실제로 상당한 금액이 되기 때문에(위 사례에 부당이득 기간이 거의 11년이라 법정이자가 상당합니다) 잘 검토하여 청구할 필요가 있습니다.
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[계약해제] 매매계약이 해제되어 중도금을 반환할 때 중도금에 대한 이자를 지급해야 하는지 여부 (적극)

부동산 매매계약을 체결한 후 매도인이 매수인의 귀책사유가 있다며 매매계약을 해제하는 경우 지급받은 계약금은 반환하지 않지만, 지급받은 중도금이 있는 경우에는 매수인에게 반환하여야 합니다.

이러한 경우 매도인은 중도금의 '원금' 뿐만 아니라 원금에 대하여 '받은 날'로부터 '반환하는 날'까지의 '이자'도 지급해야 한다는 사례를 소개합니다.

■■사례■■

1. A는 건축업체인 B사에 토지를 매도하는 계약을 체결하였습니다. ?계약 조건으로 B사의 중대한 계약위반으로 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 A는 계약을 해제할 수 있도록 되어 있으며, 그 경우 A는 B사에 계약금을 제외한 금액을 7일 이내에 반환하도록 약정하였습니다.

2. A는 B사로부터 계약금 4,000만 원을 받았습니다.

3. 그 이후 A는 B사로부터 2006년 11월 중도금 1억 8,000만 원을 받았습니다.

4. 그런데 B사는 아파트 건축을 추진하였는데 사업계획승인을 받지 못했습니다.

5. A는 B사가 사업계획승인을 지체해 계약 목적 달성이 불가능해졌다고 2017년 12월 11일 계약을 해제하였습니다.

6. 이 경우 계약해제에 따라 중도금을 반환함에 있어 중도금에 대한 이자를 지급해야 하는지가 문제가 되었습니다.

■■해설■■

위 사건에서 A는 매매계약이 적법하게 해제됐으므로 중도금에 대한 이자를 지급하지 않아도 된다고 주장하였습니다.

그러나 대법원은 민법 제548조에 따라 계약이 해제될 때 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있으며, 이러한 원상회복은 부당이득반환의 성질을 가지기 때문에 반환하는 중도금에 대하여 받은 날로부터 법정이율에 의한 법정이자를 부가해서 지급해야 된다고 판단하였습니다.

● 민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무)
① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
② 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.

법정해제권 행사의 경우 뿐만 아니라, 약정해제권을 행사하는 경우에도 이러한 법리는 똑 같다할 것입니다.

그리고 원상회복의무가 동시이행의 관계에 있는지 여부와 관계없이 받은 날부터 법정이자를 부가해서 지급해야 하며, 원상회복의무가 이행지체에 빠진 이후에는 지연손해금률이 적용되어야 합니다.

● 법정해제권 행사의 경우 ......
당사자 일방이 그 수령한 금전을 반환함에 있어 그 받은 때부터 법정이자를 부가함을 요하는 것은 민법 제548조 제2항이 규정하는 바로서 ......
이는 원상회복의 범위에 속하는 것이며 일종의 부당이득반환의 성질을 가지는 것이고 반환의무의 이행지체로 인한 지연손해금이 아니므로....
부동산 매매계약이 해제된 경우 각 당사자가 상대방에 대하여 부담하는 원상회복의무가.....
동시이행의 관계에 있는지 여부와는 관계없이 매도인이 반환하여야 할 매매대금에 대하여는 그 받은 날부터 법정이율에 의한 법정이자를 부가하여 지급하여야 한다.
이와 같은 법리는 약정된 해제권을 행사하는 경우라 하여 달라지는 것은 아니다(대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다9123 판결 참조).
한편 원상회복의무가 이행지체에 빠진 이후의 기간에 대해서는 ........부당이득반환의무로서의 이자가 아니라 반환채무에 대한 지연손해금이 발생하게 되므로 거기에는 지연손해금률이 적용되어야 한다(대법원 2013. 4. 26. 선고 2011다50509 판결 참조).
<대법원 2020. 3. 12. 선고 2019다286427(본소), 2019다286434(반소) 판결 [매매계약무효확인등의소, 소유권이전등기]>

따라서 위 사례에서 A는 B사로부터 중도금을 받은 2006. 11.부터 2017. 12. 18. (계약해제일로부터 7일)까지는 법정이율에 따른 연 6%의 중도금 이자를 지급해야 합니다.

또한 7일이 경과하는 2017. 12. 19.부터 실제 반환하는 날까지는 중도금 반환 지체에 따라 법정이율인 연 6%의 지연손해금을 지급해야 합니다.

당연해 보이지만 실제 해제에 따라 반환해야 하는 돈인 이자 기산일을 확정하는 문제는 쉽지 않은 경우가 많습니다.

이러한 부당이득에 해당하는 이자 또는 지연손해금을 계산해 보면 실제로 상당한 금액이 되기 때문에(위 사례에 부당이득 기간이 거의 11년이라 법정이자가 상당합니다) 잘 검토하여 청구할 필요가 있습니다.

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