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[권리금회수] 건물이 철거할 정도가 아니라면 재건축을 이유로 권리금 회수 기회 거부하지 못함
임대차 기간이 5년이 지난 경우에도 임차인에게 권리금 회수 기회를 보장해 주어야 합니다. 그런데 권리금 회수 기회 보장 의무의 예외인 재건축과 관련하여 건물이 철거할 정도가 아니라면 권리금회수 기회보장을 해주어야 한다는 사례를 살펴보겠습니다. ■■사례■■ 1. A는 2010년 7월부터 서울의 한 상가에서 미용실을 운영했다. 2. B사는 2015년 이 건물을 인수한 뒤 2017년 A에게 계약을 갱신하지 않겠다고 통보했다. 이 상가건물이 40년이나 된 노후건물이라 재건축이 필요하다는 이유에서였다. 3. 그러나 A는 가게를 넘겨 받으려는 신규 임차인과 권리금 계약서를 작성한 뒤 B사에 새로운 임차인과 임대차 계약을 맺어 달라고 알렸다. 4. B사는 A의 총 임대차기간이 5년을 초과해 계약갱신청구권이 없을 뿐만 아니라 건물을 재건축을 해야하기 때문에 A에게 권리금 회수기회 보호에 관한 요구권이 없다는 이유로 거부했다. 5. 결국 A의 권리금 회수 계약은 무산됐고, A는 계속해서 미용실을 운영하면서, B사가 신규 임차인에게 권리금을 받는 것을 방해했다며 소송을 냈다. 6. 이에 B사는 A가 무단으로 건물을 점유·사용하고 있다며 맞소송을 냈다. ■■해설■■ 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 권리금과 관련해 '임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료할 때까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해선 안 된다'고 규정하고 있습니다. ● 상가건물 임대차보호법 [ 2020. 9. 29.시행] 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 다만 '건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 위해 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우' 등은 예외로 하고 있다. 또 현행 상가임대차법상 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않으면 행사할 수 있지만 2017년에는 이 기간이 10년이 아니라 5년이었다. ● 상가건물 임대차보호법 [2020. 9. 29.시행] 제10조 (계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우? ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018.10.16> 그리고 상가임대차법에 따라 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 임차인의 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 할 것입니다. ■ 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 [손해배상(기)·건물인도등] 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다. 따라서 본 사례에서는 재건축을 이유로 계약갱신 요구를 거부할 경우 재건축 사유가 어느정도 입증이 되어야 하는 문제가 쟁점이 되었습니다. 이에 대하여 건물을 철거할 정도의 재건축 필요성이 증명되지 않는다면 임차인에게 권리금 회수 기회를 보장해줘야 한다며 위 사례에서 1억9,800여만원을 지급하라는 판결을 하였습니다(서울고등법원 2019나2025330호 손해배상청구소송 사건). 재판부는 "B사가 주장하는 '건물 뒤편에 전선 등이 어지럽게 널려 있고 여기서 화재가 발생한 적이 있다'는 것이나, '기와지붕이 깨지거나 떨어져 나가 있다'는 것은 B사가 건물 유지·보수·관리를 제대로 하지 않았다는 점을 드러낼 뿐"이라며 "유지·보수·관리를 제대로 해도 건물 대부분을 철거하거나 재건축해야만 안전사고를 예방할 수 있다고 할 만한 우려가 있어 보이지는 않는다"고 밝혔다. 이어 "B사가 신규 임차인이 되려는 자와의 임대차 계약 체결을 거절할 당시 상가건물에 대규모 공사가 필요하다고 판단하는 자료도 A씨에게 충분히 제공했다고 보기 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "상가건물의 노후·훼손 등 안전사고 우려가 있었다고 인정하기 부족하다며 임차기간 5년이 지나도 임대인은 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담한다"고 판시한 것입니다. 임차인의 권리금 회수 기회 보장의 예외에 해당하는 재건축의 경우에 있어 단순하게 재건축 이유로 거부할 수 있는 것이 아니라 구체적인 재건축 계획에 따른 이행과 철거 필요성에 대하여 임대인측의 입증이 필요하다할 것입니다.
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[권리금회수] 건물이 철거할 정도가 아니라면 재건축을 이유로 권리금 회수 기회 거부하지 못함

임대차 기간이 5년이 지난 경우에도 임차인에게 권리금 회수 기회를 보장해 주어야 합니다.

그런데 권리금 회수 기회 보장 의무의 예외인 재건축과 관련하여 건물이 철거할 정도가 아니라면 권리금회수 기회보장을 해주어야 한다는 사례를 살펴보겠습니다.

■■사례■■

1. A는 2010년 7월부터 서울의 한 상가에서 미용실을 운영했다.

2. B사는 2015년 이 건물을 인수한 뒤 2017년 A에게 계약을 갱신하지 않겠다고 통보했다. 이 상가건물이 40년이나 된 노후건물이라 재건축이 필요하다는 이유에서였다.

3. 그러나 A는 가게를 넘겨 받으려는 신규 임차인과 권리금 계약서를 작성한 뒤 B사에 새로운 임차인과 임대차 계약을 맺어 달라고 알렸다.

4. B사는 A의 총 임대차기간이 5년을 초과해 계약갱신청구권이 없을 뿐만 아니라 건물을 재건축을 해야하기 때문에 A에게 권리금 회수기회 보호에 관한 요구권이 없다는 이유로 거부했다.

5. 결국 A의 권리금 회수 계약은 무산됐고, A는 계속해서 미용실을 운영하면서, B사가 신규 임차인에게 권리금을 받는 것을 방해했다며 소송을 냈다.

6. 이에 B사는 A가 무단으로 건물을 점유·사용하고 있다며 맞소송을 냈다.

■■해설■■

상가건물 임대차보호법 제10조의4는 권리금과 관련해 '임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료할 때까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해선 안 된다'고 규정하고 있습니다.

● 상가건물 임대차보호법 [ 2020. 9. 29.시행] 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

다만 '건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 위해 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우' 등은 예외로 하고 있다.

또 현행 상가임대차법상 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않으면 행사할 수 있지만 2017년에는 이 기간이 10년이 아니라 5년이었다.

● 상가건물 임대차보호법 [2020. 9. 29.시행] 제10조 (계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우?
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018.10.16>

그리고 상가임대차법에 따라 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 임차인의 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 할 것입니다.

■ 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 [손해배상(기)·건물인도등]
구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다.

따라서 본 사례에서는 재건축을 이유로 계약갱신 요구를 거부할 경우 재건축 사유가 어느정도 입증이 되어야 하는 문제가 쟁점이 되었습니다.

이에 대하여 건물을 철거할 정도의 재건축 필요성이 증명되지 않는다면 임차인에게 권리금 회수 기회를 보장해줘야 한다며 위 사례에서 1억9,800여만원을 지급하라는 판결을 하였습니다(서울고등법원 2019나2025330호 손해배상청구소송 사건).

재판부는 "B사가 주장하는 '건물 뒤편에 전선 등이 어지럽게 널려 있고 여기서 화재가 발생한 적이 있다'는 것이나, '기와지붕이 깨지거나 떨어져 나가 있다'는 것은 B사가 건물 유지·보수·관리를 제대로 하지 않았다는 점을 드러낼 뿐"이라며 "유지·보수·관리를 제대로 해도 건물 대부분을 철거하거나 재건축해야만 안전사고를 예방할 수 있다고 할 만한 우려가 있어 보이지는 않는다"고 밝혔다.

이어 "B사가 신규 임차인이 되려는 자와의 임대차 계약 체결을 거절할 당시 상가건물에 대규모 공사가 필요하다고 판단하는 자료도 A씨에게 충분히 제공했다고 보기 어렵다"고 설명했다.

그러면서 "상가건물의 노후·훼손 등 안전사고 우려가 있었다고 인정하기 부족하다며 임차기간 5년이 지나도 임대인은 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담한다"고 판시한 것입니다.

임차인의 권리금 회수 기회 보장의 예외에 해당하는 재건축의 경우에 있어 단순하게 재건축 이유로 거부할 수 있는 것이 아니라 구체적인 재건축 계획에 따른 이행과 철거 필요성에 대하여 임대인측의 입증이 필요하다할 것입니다.

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